Buying a residential property in Italy.
Sabini & Associates accompagna i propri clienti nelle varie fasi della ricerca, trattativa ed acquisto immobiliare e consiglia, una volta individuato l’immobile oggetto di interesse, di fissare un incontro presso uno degli studi notarili con cui collabora al fine di avere un quadro esaustivo degli aspetti tecnici e legali della compravendita nonché la consulenza relativa al proprio caso specifico.
LA RICERCA DELL’IMMOBILE
Sabini & Associates si occuperà di aiutare l’acquirente nella Sua ricerca immobiliare. E’ possibile ma non necessario conferire a Sabini & Associates un mandato per la ricerca. In molti casi invece l’acquirente potrà subito trovare nel portafoglio attuale di Sabini & Associates l’immobile adatto per i suoi gusti ed esigenze abitative ed avviare in tempi brevi una trattativa.
Una volta individuato l’immobile si procederà a presentare al venditore una proposta di acquisto, sottoscritta dall’acquirente. Sabini & Associates consiglia di indicare nella proposta anche la stipula di un contratto preliminare in forma notarile come passaggio intermedio tra la proposta stessa ed il rogito. Al preliminare verranno trasferite somme consistenti a titolo di caparra confirmatoria e ciò è preferibile che avvenga appunto davanti ad un Notaio che effettuerà i primi controlli già in sede di contratto preliminare richiedendo la relazione tecnica (due diligence) che sarà predisposta a norma di legge da un tecnico Architetto, Ingegnere o Geometra. La relazione tecnica è il documento importantissimo che Sabini & Associates richiede ai propri clienti venditori di far predisporre da un professionista prima del preliminare di compravendita anziché prima del rogito in modo da anticipare i controlli relativi al momento in cui viene versata la caparra così come consigliato dalla maggior parte dei Notai italiani.
La caparra che viene versata in contestualità del contratto preliminare in forma notarile è solitamente variabile tra il 10% ed il 30% del prezzo pattuito per la compravendita e spesso il Notaio suggerirà non solo di registrare ma anche di trascrivere l’atto nei pubblici registri affinché la compravendita sia del tutto sicura.
L’ultimo passaggio è il rogito notarile con il quale di fronte al Notaio si trasferisce la proprietà dell’immobile, durante il quale viene pagato il saldo del prezzo. Solitamente tra la proposta di acquisto ed il preliminare trascorrono poche settimane mentre tra il preliminare ed il rogito mediamente almeno due mesi, in modo da consentire alla banca di erogare se occorre un mutuo ed al Notaio di effettuare tutti i necessari controlli che sono di sua esclusiva competenza in quanto pubblico ufficiale della Repubblica Italiana.
SPESE DA SOSTENERE PER L’ACQUIRENTE
La parcella notarile che il notaio indicherà nel preventivo che l’agente immobiliare richiederà per Voi nel caso non abbiate già un notaio di vostra fiducia. Sabini & Associates solitamente organizza anche un colloquio con il Notaio prima del contratto preliminare in modo che il Notaio possa chiarire al cliente ogni dubbio di ordine legale relativo alla compravendita.
La parcella per l’intermediazione dello studio immobiliare e di advisory: Sabini & Associates applica la parcella usuale del 3%+Iva (3,66%) del prezzo di acquisto per l’attività di intermediazione svolta per l’acquirente. In Italia sia il venditore che l’acquirente pagano una percentuale per l’intermediazione, solitamente il 3%+Iva ciascuno. Questo compenso viene corrisposto soltanto in caso di conclusione a titolo oneroso dell’affare solitamente al contratto preliminare quando viene trasferita anche una caparra dall’acquirente al venditore oppure in assenza di contratto preliminare al rogito. Sabini & Associates indica sempre di sottoscrivere contratti preliminari in forma notarile cioè davanti ad un notaio della repubblica.
Le imposte sull’acquisto immobiliare: Le Tasse di per l’acquisto vengono pagate davanti al Notaio in contestualità con il rogito, atto che trasferisce la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. La tassazione varia tra acquisto di prima casa e acquisto di seconda casa. La tassazione varia anche se il venditore è un privato o impresa di costruzione/sviluppatore immobiliare con vendita soggetta a IVA.
In caso di acquisto di Privato da Privato (o da impresa esente IVA) come prima casa: L’acquirente di un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze pagherà l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale “una tantum” davanti al Notaio il giorno del rogito. La rendita catastale è un valore attribuito dallo stato ad ogni immobile solitamente molto inferiore al prezzo reale e quindi ciò costituisce un privilegio che lo stato riconosce alle compravendite tra privati.
In caso di acquisto di Privato da Privato di immobile ad uso abitativo come seconda casa, l’acquirente pagherà l’imposta di registro pari al 9% della valore catastale davanti al notaio il giorno del rogito.
In caso di acquisto da impresa di costruzione/sviluppatore con vendita soggetta ad IVA: in questo caso l’acquirente pagherà IVA e non l’imposta di registroe non viene consentito il privilegio di calcolarla sulla rendita catastale ma verrà bensì calcolata sul prezzo reale che è indicato nel rogito notarile. L’IVA sarà pari al 4% del prezzo in caso di acquisto come prima casa e sarà pari al 10% del prezzo in caso di acquisto come seconda casa, in entrambi i casi verrà pagata al Notaio il giorno del rogito.